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Was ist der beste Weg, um von Mieteinnahmen zu Kapitalerträgen überzugehen?

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Was ist der beste Weg, um von Mieteinnahmen zu Kapitalerträgen überzugehen?

Dieser Investor möchte seine Mietobjekte verkaufen und in Fonds und Aktien reinvestieren, mit dem Ziel, schließlich ein Jahreseinkommen von 45.000 £ zu erzielen. Wenn er die Immobilien über mehrere Jahre verkauft, könnte er einen Teil der fälligen CGT mit seiner jährlichen Zulage dafür verrechnen investieren Sie das aus den Verkäufen erzielte Geld in steuergünstige Konten wie Isas

Leserportfolio

Dennis

54

Beschreibung

Sipp und Isa investierten in Fonds und Aktien, Bargeld, Wohneigentum.

Ziele

Hypothek auf Hauptwohnsitz abbezahlen; Mietobjekte veräußern und Erlöse investieren; 12.000 £ professional Jahr jährliches Einkommen aus Investitionen, beginnend in fünf Jahren, steigend auf 45.000 £ professional Jahr innerhalb von sechs bis 10 Jahren

Portfoliotyp

Investieren für Einkommen

Dennis ist 54 Jahre alt und verdient 35.000 £ professional Jahr mit Immobilien zur Vermietung. Sein Haus ist etwa 1,3 Mio. £ wert und hat eine zinslose Hypothek von 308.000 £. Er besitzt auch vier Immobilien zur Miete im Wert von insgesamt etwa 1,4 Mio. £ und hat nur verzinsliche Hypotheken in Höhe von 421.000 £ gegen sie.

„Ich muss die Hypothek auf mein Haupthaus in fünf Jahren zurückzahlen, bis ich es hypothekenfrei haben möchte“, sagt Dennis. „Ich verkaufe gerne eine Mietwohnung oder verkleinere meinen Hauptwohnsitz dafür, oder ich könnte mehr Schulden gegen die Mietwohnungen aufnehmen. Ich bin mir nicht sicher, was der effizienteste Weg ist, dies zu tun.

„Ich habe ein monatliches Überschusseinkommen von etwa 1.000 Pfund, das ich zur Tilgung von Hypothekenschulden verwende.

„Ich würde auch gerne meine Investitionen erweitern, damit sie in ungefähr fünf Jahren ein jährliches Einkommen von 12.000 £ professional Jahr erwirtschaften können, um mein Einkommen aufzubessern. Ich möchte zunächst 80 Prozent meiner Einnahmen aus Mieten und 20 Prozent aus Kapitalanlagen erwirtschaften und am Ende alle meine Mietobjekte veräußern und alle meine Einnahmen aus Kapitalanlagen erzielen. Ich hoffe, dass meine Investitionen in der Zeit, in der ich Anfang sechzig bin, ein Einkommen von 45.000 £ professional Jahr erbringen können.

„Ich habe derzeit ungefähr 165.000 £ in einer selbst angelegten persönlichen Rente (Sipp), die ich verwalte, und 16.000 £ in einem individuellen Sparkonto (Isa), aber ich zahle derzeit nichts dazu.

„Ich würde sagen, dass ich eine mittlere Risikobereitschaft habe, da ich in der Lage bin, Erträge aus meinen Anlagen hinauszuzögern, wenn ihr Wert in einem bestimmten Jahr erheblich sinkt, beispielsweise bis zu 20 Prozent .

„Ich investiere seit fünf Jahren, glaube aber nicht, dass ich viel Geschick bei der Aktienauswahl habe. Auch gegenüber aktiv gemanagten Fonds bin ich aufgrund von Erfahrungen und empirischen Langzeitdaten skeptisch geworden. Additionally habe ich ungefähr 90 Prozent meiner Sipp und Isa in kostengünstige Alternate Traded Funds (ETFs) umgeschichtet, und die jüngsten Käufe beinhalten iShares Core FTSE 100 UCITS ETF (ISF) und iShares Core MSCI EM IMI UCITS ETF (EMIM). Ich denke, dass ich in Europa untergewichtet bin, additionally denke ich darüber nach, auch einen ETF hinzuzufügen, der ein Engagement in diesem Bereich ermöglicht.

„Die restlichen 10 Prozent meiner Sipp und Isa befinden sich in direktem Aktienbesitz, was ich als ein bisschen Spaß betrachte. Zu den jüngsten Zugängen zu diesem Teil meines Portfolios gehören Pod-Punkt (PODP).”

HaltenWert (€)% des PortfoliosKaufobjekt 3 minus Hypothek364.00030,46Kaufobjekt 4 minus Hypothek280.00023,43Kaufobjekt 1 minus Hypothek246.00020,59Kaufobjekt 2 minus Hypothek124.00010,38iShares Core FTSE 100 UCITS ETF (ISF)39.4813,30HSBC MSCI World UCITS ETF (HMWO)30.3882,54Vanguard S&P 500 UCITS ETF (VUSA)21.1681,77Xtrackers MSCI India Swap UCITS ETF (XCX5)18.5701,55iShares Core MSCI EM IMI UCITS ETF (EMIM)16.4851,38iShares Core MSCI Japan IMI UCITS ETF (SJPA)14.7251,23Vanguard FTSE 250 UCITS ETF (VMID)12.9441,08iShares MSCI World Small Cap UCITS ETF (WLDS)12.1001,01HSBC (HSBA)3.8340,32Bargeld3.7260,31Kaiserliche Marken (IMB)3.2690,27British American Tobacco (BATS)2.6500,22LF Fairness Earnings (GB00BLRZQ737)9350,08Pod-Punkt (PODP)7480.06Gesamt1.195.023

KEINER DER NACHSTEHENDEN KOMMENTARE SOLLTEN ALS RATSCHLÄGE ANGESEHEN WERDEN. ES SIND ALLGEMEINE INFORMATIONEN, DIE AUF A MOMENTAUFNAHME DER UMSTÄNDE DIESES INVESTORS.

Chris Dillow, Ökonom des Buyers’ Chronicle, sagt:

Ihr Ziel eines Jahreseinkommens von 12.000 £ in fünf Jahren aus diesem Portfolio ist unrealistisch. Ein solches Einkommen würde ein Vermögen von rund 400.000 £ erfordern. Sie haben so intestine wie keine Likelihood, Ihre Investitionen allein durch Renditen auf diesen Wert zu steigern, additionally müssen Sie ihnen Geld zuführen.

Eine Möglichkeit, dies zu tun, wäre der Verkauf von ein oder zwei Ihrer Mietobjekte, da Sie selbst nach Abzahlung der Hypothek auf Ihren Hauptwohnsitz noch genügend übrig haben, um die Hypotheken auf Ihre anderen Immobilien zu reduzieren oder Ihre Kapitalanlagen aufzustocken. Ein weiterer Grund dafür ist, dass die Zinsen in den nächsten Jahren weiter steigen könnten, vielleicht sogar deutlich. Dies könnte Ihr Nettoeinkommen drücken, indem Sie Ihre Hypothekenzahlungen erhöhen. Und da die Immobilienpreise im Verhältnis zu den Erträgen seit Jahren zinssensitiv sind, besteht das Risiko, dass die Preise fallen, wenn die Zinsen steigen. Dieses Risiko wird noch verstärkt, weil die Immobilienbewertungen jetzt hoch sind – sogar im Vergleich zu Aktien.

Kurzfristig ist dieses Risiko gering. Immobilienpreise sind nicht wie Aktien – sie stürzen nicht über Nacht ab. Es ist jedoch eine langfristige Gefahr, da Bärenmärkte im Wohnungsbau – insbesondere solche, die auf Überbewertungen folgen – lange anhalten können. Zwischen 1989 und 1995 beispielsweise fielen die Hauspreise actual um 37 Prozent und erreichten erst 2001 wieder das Niveau von 1989.

Es ist additionally ratsam, Ihre Abhängigkeit von Mietobjekten reduzieren zu wollen. Es besteht keine Eile, dies zu tun, aber es könnte eine Idee sein, den Markt zu testen, während die Verkäufer die Oberhand haben – irgendein Dummkopf könnte Ihnen dummes Geld anbieten!

Ihre Aktienanlagen sind sinnvoll. Und zuzugeben, dass Sie kein geschickter Inventory Picker sind, unterscheidet Sie von vielen anderen Anlegern, nicht weil Sie inkompetent sind, sondern – im Gegensatz zu ihnen – weil Sie sich Ihrer selbst bewusst sind.

Es ist eine gute Idee, eine Mischung aus Tracker-Fonds und ein paar direkten Aktienbeständen zu halten. Selbst professionelle Anleger haben nur eine Handvoll anständiger Kaufideen. Unsere begrenzte Zeit und unser Wissen sowie die meist effizienten Märkte bedeuten, dass es nur wenige Schnäppchen gibt – selbst für gute Stockpicker.

Ihre Skepsis gegenüber aktivem Administration teile ich weitgehend mit einer Ausnahme. Die meisten aktiven Supervisor in den USA haben sich in letzter Zeit schlecht entwickelt, weil der Markt von einer Handvoll riesiger Aktien nach oben getrieben wurde. Jeder, der untergewichtig warfare Apple (USA: AAPL), Tesla (USA: TSLA) und Amazon.com (US:AMZN) in den letzten Jahren wahrscheinlich unterdurchschnittlich abgeschnitten, auch wenn sie den Relaxation des Marktes intestine beurteilt haben. Wenn solche Aktien den Rückwärtsgang einlegen, ziehen sie die Indizes, in denen sie enthalten sind, wie MSCI World und S&P 500, nach unten, weil sie ein so großes Gewicht in ihnen haben (siehe Grafik). Infolgedessen übertreffen viele aktive Supervisor passive Tracker-Fonds.

Natürlich ist die Skepsis gegenüber großen US-Technologieunternehmen seit Jahren ein teurer Fehler. Das heißt aber nicht, dass es so bleiben wird. Aber ich glaube nicht, dass es ein Argument dafür ist, in einen aktiven US-Aktienfonds zu investieren. Es ist auch nicht unbedingt ein Grund, US-Tracker-Fonds abzustoßen, da überbewertete Aktien eine Zeit lang überbewertet bleiben können.

Aber es ist ein Grund, die gleitenden 200-Tage- oder 10-Monats-Durchschnitte im Auge zu behalten. Wenn der S&P 500 unter dieses Niveau fällt, sollten Sie vorsichtig sein, mehr Geld in ihn zu investieren.

Tom Parkes, charted Finanzplaner bei Progeny, sagt:

Wie viel Geld brauchen Sie wirklich für den Relaxation Ihres Lebens? Da Sie kein Erbe hinterlassen müssen, könnten Sie damit beginnen, Ihren idealen Lebensstil für die nächsten 20 Jahre zu gestalten, während Sie noch jung und gesund genug sind, um das Geld selbst zu genießen.

Die Berechnung, ob Sie in den nächsten über 30 Jahren genug Geld haben werden, ohne Gefahr zu laufen, dass Ihnen das Geld ausgeht, ist eine beängstigende Aussicht. Sie geben 23.000 £ professional Jahr plus 12.000 £ überschüssige Miete aus, um Ihre Hypothek zurückzuzahlen, eine Ausgabenrate von 1,9 Prozent Ihres Vermögens abzüglich Verbindlichkeiten, ohne Ihr Zuhause. Sie könnten Ihre regelmäßigen Ausgaben verdoppeln und dennoch weitgehend nachhaltige Abhebungen aus Ihren Investitionen tätigen, wenn Sie Ihr Mietportfolio liquidiert haben.

Sie möchten zunächst 20 Prozent Ihrer aktuellen 35.000 £ Jahreseinnahmen aus Investitionen erzielen. Unter der Annahme einer relativ komfortablen Abhebungsrate von 3 Prozent würde ich darauf abzielen, rund 230.000 £ zu investieren. Wenn Sie Ihr am wenigsten wertvolles Mietobjekt verkaufen, könnte dies 124.000 £ einbringen, die zusammen mit Ihren bestehenden Investitionen diesen Bedarf decken könnten.

Unter der Annahme, dass Ihre Hypothekenzinsen niedrig sind, kann es sinnvoll sein, die Zahlungen zu pausieren. Wenn Sie Ihr Haus verkleinern und Ihre Mietobjekte verkaufen, haben Sie Kapital, um die Schulden zurückzuzahlen. Daher ist es möglicherweise besser, wenn Sie Ihr überschüssiges Einkommen investieren oder ausgeben.

Denken Sie beim Verkauf jeder Mietimmobilie an die Kapitalertragssteuer (CGT) und berechnen Sie die mögliche Rechnung. Es wäre sinnvoll, diese über mehrere Steuerjahre hinweg zu verkaufen, da Sie die Verkäufe mit Ihrem jährlichen CGT-Freibetrag verrechnen könnten, der derzeit 12.300 £ beträgt. Wenn Sie jemals in einem der Mietobjekte gewohnt haben, können Sie möglicherweise eine Entlastung für Privatwohnungen beantragen, um die zu zahlende CGT zu reduzieren.

Wenn Sie Immobilien verkaufen, steigt das Risiko von Mietausfällen, daher ist es entscheidend, das Kapital schnell zu reinvestieren, damit es wieder arbeiten kann. Dadurch wird auch das Risiko verringert, aus dem Markt auszuscheiden.

Wenn Sie Kapital zum Investieren haben, wäre es die beste Strategie, es auf verschiedenen Anlagekonten zu halten. Verwenden Sie zunächst Ihre volle jährliche Isa-Zulage, die Sie mit Vermögenswerten finanzieren könnten, die auf einem allgemeinen Anlagekonto gehalten werden. Halten Sie jedoch nicht zu viel auf einem allgemeinen Anlagekonto, da Gewinne aus Anlagen darin, die Ihren jährlichen CGT-Freibetrag übersteigen, diese Steuer nach sich ziehen würden. Eine Möglichkeit besteht auch darin, eine Anlageanleihe aufzulegen, die es Ihnen ermöglicht, jährlich bis zu 5 Prozent ihres Wertes als Kapitalrückzahlung einkommensteuerfrei zu beziehen. Nach 20 Jahren wäre auf Entnahmen eine Einkommenssteuer zu zahlen, obwohl Ihre Einkommensanforderungen bis dahin möglicherweise niedriger sind.

Obwohl Sie kein Einkommen aus einer Beschäftigung erzielen, können Sie trotzdem bis zu 2.880 £ professional Jahr zu Ihrem Sipp beitragen, was mit Steuererleichterungen 3.600 £ betragen würde.

Sie haben praktisch kein Bargeld, daher wird es schwierig sein, mit unerwarteten Ausgaben umzugehen. Versuchen Sie, einen Barfonds im Wert von mindestens drei Monaten Ihrer Ausgaben aufzubauen, aus dem Sie schöpfen können, um Anlagen nicht kurzfristig verkaufen zu müssen.

Wenn Sie ein Anleger mit mittlerem Risiko sind, fühlen Sie sich wahrscheinlich unwohl bei einer erheblichen Volatilität in Ihrem Portfolio. Wenn Sie anfangen, auf Ihre Anlagen zurückzugreifen, sollten Sie eine Allokation in defensive Anlagen wie Anleihen in Betracht ziehen, um die Volatilität und potenzielle Verluste im Falle eines Marktcrashs zu reduzieren. Typischerweise strebt ein Anleger mit Ihrem Risikoprofil einen Aktien/Anleihen-Cut up von 60:40 an. Ihre Anlagen quick vollständig in Aktien zu investieren, ist ein risikoreicher Ansatz, der eher für jemanden geeignet ist, der viele Jahre von der Dekumulation entfernt ist.

Es stehen kostengünstige world diversifizierte Portfolios zur Verfügung, die die Vermögensallokation für Sie auf Ihrem Risikoniveau verwalten. Dazu gehören passiv verwaltete Fonds und passiv verwaltete Portfoliodienste.